Wydanie 005

Dlaczego nie lubię inwestować w nieruchomości i czy zwrot z zainwestowanego czasu ma znaczenie?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to aktualnie najpopularniejszy sposób lokowania nadwyżek kapitału przez Polaków. W ostatnich latach przyniosło wysokie zyski, szczególnie po uwzględnieniu wzrostu wartości mieszkań. Pomimo fatalnej demografii, nieruchomości prawdopodobnie będą nadal dostarczały zysków swoim właścicielom. Opiszę teraz mój punkt widzenia (jak zwykle w 5 punktach).

1. Koncentracja – żeby posiadać zdywersyfikowany portfel nieruchomości, potrzeba gigantycznych środków. Jeśli chcielibyśmy rozszerzyć dywersyfikację geograficznie i walutowo – dochodzą dodatkowe problemy prawne i notarialne. Finalnie większość Polaków posiada swoje nieruchomości w Polsce. Ich wycena rynkowa jest w polskiej walucie, przepływy finansowe z wynajmu są również generowane w PLN. Brak dywersyfikacji. Pełne ryzyko geopolityczne, podatkowe, regulacyjne i walutowe zamknięte w PL i PLN.

   

   Nieruchomości stanowią ponad 75% całkowitego majątku netto Polaków. Na wykresie zobrazowana jest struktura pozostałych 25% majątku.

2. W „klasycznym wydaniu” fizyczne nieruchomości są niepodzielne. Możemy kupić lub sprzedać mieszkanie, ale już sprzedaż jego części praktycznie nigdy nie jest możliwa. To wymusza na inwestorze dopasowanie swoich planów kapitałowych do wartości pojedynczego mieszkania, czyli co najmniej kilkuset tysięcy PLN. Z pomocą przychodzi nam finansowanie zewnętrzne. Kredyt hipoteczny jest dostępny i ma preferencyjne warunki. Jest to z mojego punktu widzenia największa przewaga rynku nieruchomości nad pozostałymi formami inwestowania.
   
   Kiedy inwestor będzie potrzebował środków, wyjście z inwestycji oznacza sprzedaż całego mieszkania. Nie ma możliwości podziału sprzedawanego majątku i dostosowania wartości transakcji do aktualnych potrzeb finansowych.
   
   Oczywiście portfel nieruchomości, które dobrze się wynajmują, ograniczy scenariusze, w których chcemy lub musimy sprzedawać. Nadal pozostaną jednak praca i ryzyko związane z prowadzeniem takiej działalności gospodarczej.
   Zlecając większość procesów firmie obsługującej najem, zyskamy większą wolność, ale stracimy około 30% przychodu.
   Warto zwracać uwagę, czy porównywane stopy zwrotu uwzględniają parametry jakościowe (w tym zwrot z zainwestowanego czasu), a nie wyłącznie potencjalne zyski.
   
   Ewentualne korzyści podatkowe mogą szybko stopnieć, jeśli zostanie wprowadzony podatek katastralny, czyli roczna płatność uzależniona od wartości rynkowej nieruchomości.
   

   

   Polskie banki mają relatywnie wysokie marże. W połączeniu z wysokimi stopami bazowymi NBP, kredyty hipoteczne w Polsce są drogie względem innych państw. Zmiana prawa pod presją społeczną może sprawić, że sprawnie działający model biznesowy wynajmu zniknie za sprawą ustawy i większej dostępności kredytów.

3. Nieruchomości nie są jednorodne. Jeśli znajdziemy idealne mieszkanie w perspektywicznej okolicy, w dodatku w korzystnej dla nas cenie, to prawdopodobnie mamy wąskie okno czasowe na jego zakup.
   Kiedy chcemy przeznaczyć kapitał na kolejną inwestycję – proces poszukiwania musimy rozpocząć od nowa.
   Nie ma możliwości dokupienia więcej tego samego mieszkania. Nawet mieszkanie w tym samym budynku będzie miało własne cechy – układ pomieszczeń, strony świata, inne piętro…

   

   Hedoniczny indeks cen nieruchomości stworzony przez NBP uwzględnia wpływ poszczególnych cech nieruchomości na ich wartość. Pozwala śledzić statystyczne trendy rynkowe dokładniej niż średnia cen transakcyjnych. Pytanie, czy druga strona transakcji tak samo wycenia walory danej nieruchomości?

4. Czas jest najcenniejszym aktywem. Jego zapas skończy się nawet najbogatszym ludziom na świecie, a kiedy będzie się kończył, nie będą w stanie dokupić sobie kolejnego dnia nawet za cały swój majątek.
   Nieruchomości kradną czas na każdym etapie. Procedury zakupu (obejmujące szukanie i oglądanie lokalu, negocjacje z właścicielami, wizyty u notariusza), opłaty, zebrania wspólnoty, nadzór nad remontami, ubezpieczanie, a następnie poszukiwanie najemców, podpisywanie umów i ewentualne problemy z lokatorami (od zalania sąsiadów po zrujnowanie mieszkania, brak płatności i problemy z ich eksmisją) to tylko niektóre z naszych nowych obowiązków jako inwestora na rynku nieruchomości.
   
   Ewentualna sprzedaż to ponowne poszukiwanie kupca i procedury notarialne, dodatkowe koszty w postaci czasu i niepewności.
   Finalizacja transakcji w ciągu kilku minut od podjęcia decyzji nie jest możliwa, choć prawie nigdy nie ma też takiej potrzeby. Problemem może być czas liczony w miesiącach, który jest potrzebny na sprzedaż mieszkania.
   Brzmi bardzo pesymistycznie, ale scenariusz niskiej płynności jest realny.

   

   Giełdowy indeks spółek z sektora nieruchomości w Dubaju w reakcji na wojnę USA z Iranem spadł o 30%. Pomimo znacznych spadków cen apartamentów, upłynnienie majątku wymaga znalezienia kupca – a chętnych na zakup z oczywistych powodów brakuje.

   Posiadanie nieruchomości (szczególnie na wynajem) to zupełnie nie jest pasywne inwestowanie – to działalność operacyjna, ciągłe zarządzanie. To w porządku, jeśli zdajemy sobie z tego sprawę i godzimy się na to.
   Jeśli zarządzanie, naprawy, obsługa nieruchomości, problemy innych ludzi nie są Twoim hobby, to pomyśl przed zakupem, kto tym wszystkim będzie się zajmował…
   Zakup nieruchomości może okazać się ściągnięciem na siebie dodatkowej pracy, na którą nie mamy ochoty.

   

   Mój zegarek przypomina mi o ważnym wydarzeniu. O tym, że się zbliża i o tym, że nie wiem, jak blisko już jest.

5. Alternatywą, która oszczędza czas, jest rynek kapitałowy. Jedną transakcją, kupując pakiet akcji pod postacią funduszu inwestycyjnego notowanego na giełdzie (ETF, Exchange-Traded Fund), rozpraszamy lokalne ryzyko na cały świat, dziesiątki walut, gospodarek i sektorów. Spółki, których akcjonariuszami się stajemy, prowadzą swoje operacje i zarabiają we wszystkich strefach czasowych na wszystkich kontynentach. Inwestowanie pozwala zarabiać, kiedy śpisz, a nieruchomości potrafią obudzić w nocy.
   
   Wybór pomiędzy nieruchomościami a akcjami to decyzja o tym, jak chcemy i jak będziemy zmuszeni wykorzystywać nasz czas: dwa razy więcej nieruchomości to dwa razy więcej potencjalnych problemów… nawet 1000 razy więcej akcji to nadal zero pracy, problemów i obowiązków.
   
   Nieruchomości są skomplikowane, wymagające, przywiązują człowieka, zmuszają do fizycznej obecności (w najlepszym wypadku tylko przy zakupie i przy sprzedaży). Ja szukam prostoty i wolności.
   

   

   Tak wygląda rozkład światowego majątku pomiędzy poszczególne klasy aktywów. W nieruchomościach skumulowane jest ponad 1/3 majątku naszej cywilizacji. Do tego diagramu będę na pewno jeszcze nawiązywał.

   
   PS. Pozostając w temacie nieruchomości, rynek kapitałowy również zapewnia takie możliwości inwestycyjne pod postacią REIT-ów, o których na pewno napiszę w przyszłych wydaniach.